①不動産の特殊性
不動産はこの世に全く同じものは１つとして存在せず、非常に個別的です。
また、不動産の現実の取引価格等は取引等の必要に応じて形成されます。
しかも、換金が必要な場合など、売急ぎ・買進み等の個別的な事情に左右されがちであり、不動産は適正な価格を形成する市場を持つことが困難です。
これが、不動産市場が、株式市場や商品市場と大きく異なる点です。
②市場の替わりに評価
このように完全競争市場ではない不動産市場において、不動産鑑定士が合理的な市場に成り代わって不動産の適正な価格を指摘することが、不動産鑑定評価です。
③根拠法規
不動産の鑑定評価に関する法律によって、不動産鑑定士等の資格が付与されます。さらに
不動産鑑定業についても、この法律に基づいています。
２．鑑定評価方式
①不動産鑑定評価基準
不動産鑑定士は不動産鑑定評価基準に則って、鑑定評価を行います。
法的には遵守を義務付けられていませんが、具体的かつ実質的な行為規範として、不動産
鑑定士は鑑定評価の拠り所としています。
②価格の三面性
不動産の価格は次の３点から分析することができます。
ａ．不動産の効用＝収益性・利便性・快適性
ｂ．不動産の相対的稀少性＝費用性（再建築等にいくらかかるか）
ｃ．不動産に対する有効需要＝市場性(いくらで取引されているか)
価格の三面性に基づいて、鑑定評価方式も次のような３通りがあります。|
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価格を求める手法 |
新規賃料を求める手法 |
価格の三面性 |
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①原価方式 |
原価法（積算価格） |
積算法（積算賃料） |
費用性 |
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②比較方式 |
取引事例比較法（比準価格） |
賃貸事例比較法（比準賃料） |
市場性 |
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③収益方式 |
収益還元法（収益価格） |
収益分析法（収益賃料） |
収益性 |
